Wer zahlt eine Entrümpelung nach Todesfall?

Wer zahlt eine Entrümpelung nach Todesfall? In aller Regel die Erben. Sie treten mit dem Erbfall in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein, also auch in den Mietvertrag und die Pflicht, die Wohnung geräumt zurückzugeben. Dieser Ratgeber ordnet die Rechtslage ein und zeigt Ihnen, was gilt, wenn niemand erbt oder alle das Erbe ausschlagen.

Wer die Entrümpelung nach Todesfall bezahlt.

Mit dem Tod geht der gesamte Nachlass auf die Erben über. Das regelt § 1922 BGB. Der Mietvertrag endet also nicht automatisch, er läuft weiter. Damit übernehmen die Erben auch die Räumungspflicht und die Kosten dafür.

Die Reihenfolge der Verantwortung sieht so aus:

• Die Erben. Sie zahlen Miete, Nebenkosten und Räumung. Mehrere Erben haften gemeinsam, jeder für den vollen Betrag (§ 2058 BGB).
• Die nächste Erbordnung. Schlagen alle Erben aus, rückt die nächste Verwandtengruppe nach und trägt dieselben Pflichten.
• Der Fiskus. Findet sich kein Erbe, erbt das Bundesland (§ 1936 BGB). Es haftet ausschließlich mit dem Nachlass (§ 2011 BGB).
• Der Vermieter. Er zahlt nicht kraft Gesetzes. Bleibt der Nachlass leer, bleibt er in der Praxis dennoch häufig auf den Räumungskosten sitzen.

Nachlassverbindlichkeiten: Diese Kosten tragen die Erben.

Die Räumungskosten zählen zu den Nachlassverbindlichkeiten nach § 1967 BGB. Darunter fällt alles, was der Verstorbene schuldete, und alles, was der Erbfall selbst auslöst. Typisch sind:

• Miete bis zum wirksamen Ende des Mietvertrags
• Nebenkosten und die letzte Betriebskostenabrechnung
• Strom, Gas, Wasser, Telefon und laufende Abonnements bis zur Kündigung
• Entrümpelung, Endreinigung und Schönheitsreparaturen, soweit der Mietvertrag sie verlangt
• Bestattung und Grabstätte
• offene Rechnungen, Darlehen und Steuerschulden des Verstorbenen

Grundsätzlich haften Erben dafür auch mit ihrem eigenen Vermögen. Das trifft besonders dann hart, wenn der Nachlass überschuldet ist.

So begrenzen Sie Ihre Haftung auf den Nachlass.

Das Gesetz kennt Wege, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Bei einem überschuldeten Nachlass beantragen Erben eine Nachlassverwaltung oder ein Nachlassinsolvenzverfahren (§ 1975 BGB). Reicht der Nachlass nicht einmal für die Verfahrenskosten, greift die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB. Der Erbe gibt dann heraus, was vorhanden ist, und haftet nicht mit dem Privatvermögen. Lassen Sie diesen Schritt anwaltlich prüfen, bevor Fristen verstreichen.

Erbe ausschlagen: Frist, Form und Folgen.

Wer den Nachlass nicht will, schlägt ihn aus. Dafür haben Sie sechs Wochen Zeit (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung als Erbe wissen. Sechs Monate gelten nur, wenn der Verstorbene zuletzt im Ausland gelebt hat oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhielten.

Die Erklärung nehmen Sie beim Nachlassgericht zur Niederschrift oder lassen sie notariell beglaubigen (§ 1945 BGB). Eine formlose Mail genügt nicht. Nach einer wirksamen Ausschlagung gelten Sie rückwirkend als niemals Erbe (§ 1953 BGB). Dann schulden Sie weder Miete noch Räumung.

Erbe ausgeschlagen: Wer räumt dann die Wohnung?

Nach der Ausschlagung rutscht die Verantwortung weiter. Zuerst an die nächsten gesetzlichen Erben, oft Geschwister, Nichten oder Neffen. Diese erfahren vom Erbfall manchmal erst durch das Nachlassgericht. Auch sie haben dann sechs Wochen Zeit.

Schlägt die gesamte Verwandtschaft aus, bleibt der Vermieter zunächst ohne Ansprechpartner. Zwei Wege helfen ihm weiter:

• Nachlasspflegschaft. Der Vermieter regt beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft nach § 1960 BGB an. Der Nachlasspfleger vertritt die unbekannten Erben, kündigt den Mietvertrag und lässt räumen, soweit der Nachlass das hergibt.
• Erbrecht des Fiskus. Stellt das Gericht fest, dass kein Verwandter erbt, erbt das Land. Es haftet ausschließlich mit dem Nachlass. Ist dieser leer, geht der Vermieter leer aus.

Eigenmächtig räumen darf der Vermieter nicht. Der Bundesgerichtshof wertet die sogenannte kalte Räumung als verbotene Eigenmacht und macht den Vermieter für verschwundene Gegenstände haftbar. Er braucht deshalb entweder das Einverständnis der Erben oder einen gerichtlichen Räumungstitel. Sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB deckt nur Sachen des Mieters und ersetzt keinen Räumungsanspruch.

Der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters.

Vor der Räumung klärt sich, wer den Mietvertrag weiterführt. Das Gesetz kennt eine feste Rangfolge:

• Mitmieter. Stand eine zweite Person im Vertrag, läuft das Mietverhältnis mit ihr weiter (§ 563a BGB).
• Haushaltsangehörige. Ehegatte, eingetragener Lebenspartner, Kinder und weitere Haushaltsangehörige treten nach § 563 BGB ein, wenn sie mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Wer das nicht will, lehnt den Eintritt binnen eines Monats ab.
• Erben. Tritt niemand ein, läuft der Vertrag mit den Erben weiter (§ 564 BGB).

Für diesen letzten Fall gibt es ein Sonderkündigungsrecht. Erben und Vermieter dürfen den Vertrag außerordentlich kündigen, sobald sie vom Tod und vom fehlenden Eintritt wissen. Dafür bleibt ihnen ein Monat. Die Kündigungsfrist selbst beträgt bei Wohnraum drei Monate. Bei mehreren Erben unterschreiben alle die Kündigung.

Wann Sie die Wohnung räumen dürfen.

Warten Sie mit der Räumung, bis zwei Dinge geklärt sind: wer erbt und ob jemand ausschlägt. Vorher gilt Zurückhaltung, denn wer Hausrat mitnimmt, verkauft oder entsorgt, nimmt das Erbe an. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis (Paragraf 1944 BGB). Wer sicher erbt und niemanden ausschließen muss, räumt sofort. Jede Woche Verzögerung kostet Miete.

Dürfen Sie die Wohnung ohne Erbschein ausräumen?

Rechtlich brauchen Sie ihn dafür nicht: Das Erbe geht mit dem Tod von selbst auf die Erben über (Paragraf 1922 BGB), der Erbschein dient allein dem Nachweis. Praktisch verlangt ihn der Vermieter aber oft, bevor er Schlüssel oder Zutritt gewährt, und dazu ist er berechtigt. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, akzeptieren viele Vermieter dieses als Nachweis. Ein Erbschein kostet Gebühren nach dem Nachlasswert. Ob er sich lohnt, hängt davon ab, wer sonst noch einen Nachweis fordert, etwa Banken oder das Grundbuchamt.

Wer darf die Wohnung eines Verstorbenen betreten?

Die Erben. Sie treten in den Mietvertrag ein und haben damit das Besitzrecht. Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen, auch nicht bei Mietrückstand. Tut er es doch, begeht er verbotene Eigenmacht (Paragraf 858 BGB) und macht sich gegenüber den Erben schadensersatzpflichtig. Er benötigt einen Räumungstitel oder die Zustimmung der Erben. Angehörige ohne Erbenstellung brauchen die Zustimmung der Erben.

Sind Kinder verpflichtet, die Wohnung der Eltern zu räumen?

Nur als Erben. Die Pflicht hängt nicht am Verwandtschaftsgrad, sondern an der Erbenstellung. Wer wirksam und fristgerecht ausschlägt, trifft die Räumungspflicht als Erbe nicht mehr. Unabhängig davon können Behörden einen Eigentümer oder Besitzer ordnungsrechtlich in Anspruch nehmen, etwa bei einer Gefahr für die Umgebung. Wer annimmt, trägt die Räumung aus dem Nachlass. Reicht der Nachlass nicht, begrenzen Sie Ihre Haftung über die Dürftigkeitseinrede (Paragraf 1990 BGB).

Wichtig: Diese Haftungsbegrenzung entfällt, wenn Sie die Wohnung nach Ende des Mietvertrags einfach stehen lassen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Erben dann persönlich haften, weil sie ihre Pflicht zur Räumung und Herausgabe verletzen (BGH, Urteil vom 25. September 2019, VIII ZR 122/18, Paragrafen 546 Absatz 1 und 985 BGB). Wer den Nachlass für dürftig hält, muss die Wohnung trotzdem räumen und herausgeben.

Zahlt das Sozialamt die Räumung?

Das Sozialamt übernimmt nach Paragraf 74 SGB XII die erforderlichen Bestattungskosten, wenn den Verpflichteten die Zahlung nicht zuzumuten ist. Die Wohnungsauflösung gehört nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts nicht dazu: Die Vorschrift erfasst nur Kosten, die unmittelbar der Bestattung dienen, nicht solche, die lediglich anlässlich des Todes entstehen (BSG, Urteil vom 12. Dezember 2023, B 8 SO 20/22 R). Einen Anspruch auf eine bezahlte Räumung gibt es damit nicht. Ob ein Sozialamt sich im Einzelfall freiwillig beteiligt, entscheidet die Behörde nach eigenem Ermessen. Verlassen Sie sich nicht darauf und fragen Sie vor der Beauftragung schriftlich an. Die Details lesen Sie im Beitrag zur Kostenübernahme durch das Sozialamt.

Was eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall kostet.

Rechnen Sie mit 15 bis 55 Euro je Quadratmeter. Die Spanne fällt breit aus, weil der Füllgrad den Preis bestimmt. Nachlasswohnungen liegen meist im mittleren bis oberen Bereich. Wer jahrzehntelang in einer Wohnung lebt, füllt Schränke, Keller und Dachboden.

Die Richtwerte decken die komplette Räumung ab: Sichtung, Demontage, Abtransport, fachgerechte Entsorgung mit Nachweis und besenreine Übergabe. Den Festpreis nennen wir nach der kostenlosen Besichtigung. Wie sich die Summe im Detail zusammensetzt, zeigt unser Ratgeber zu den Kosten einer Entrümpelung.

Warum eine Nachlassräumung mehr kostet als eine normale Entrümpelung.

Drei Punkte unterscheiden die Räumung nach einem Sterbefall von einem gewöhnlichen Auszug.

• Sichtung statt Entsorgung: Wir öffnen jeden Schrank und jede Schublade. Dokumente, Schmuck, Bargeld und Erinnerungsstücke gehen an die Erben, statt im Container zu landen. Das kostet Zeit und ist bei einem Nachlass unverzichtbar.
• Mehr Fläche als gedacht: Zur Wohnung kommen fast immer Keller, Dachboden oder Garage. Diese Räume stehen oft am vollsten, weil dort über Jahrzehnte Dinge eingelagert wurden.
• Termindruck: Die Kündigungsfrist läuft, und mit ihr die Miete. Jeder Monat, in dem die Wohnung noch steht, kostet eine weitere Monatsmiete aus dem Nachlass.

Der letzte Punkt wiegt schwerer, als viele Erben erwarten. Die laufende Miete erreicht schnell die Größenordnung der Räumung selbst. Wer früh räumt, übergibt früher und beendet die Zahlungen.

Ein Rechenbeispiel aus der Praxis.

Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern, normal möbliert, zweiter Stock ohne Aufzug. Der Grundpreis liegt bei 20 bis 28 Euro je Quadratmeter, macht 1.200 bis 1.680 Euro. Dazu kommt ein Aufschlag für die Etage ohne Aufzug. Verwertbare Möbel und Elektrogeräte rechnen wir gegen: Die Wertanrechnung senkt die Rechnung, statt den Erlös einzubehalten. Am Ende steht ein Festpreis, kein offener Stundenzettel.

Diese Posten treiben den Preis.

• Etage ohne Aufzug: je Geschoss 5 bis 10 Prozent Aufschlag.
• Schadstoffe: Farben, Lacke, Altöl, Batterien und Leuchtstoffröhren gehen in die Sonderabfallannahme, je Position 80 bis 250 Euro.
• Elektrogeräte: Kühlschränke und Klimageräte enthalten Kältemittel, je Gerät 20 bis 40 Euro.
• Demontage: eine Einbauküche schlägt mit 150 bis 400 Euro zu Buche.
• Halteverbotszone: kostet bei der Stadt 80 bis 150 Euro. Wir übernehmen sie.

Der größte Kostenblock steht nicht auf der Räumungsrechnung.

Die Miete läuft weiter, bis das Mietverhältnis endet. Nach Paragraf 573d Absatz 2 BGB kündigen Sie spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Rechnen Sie mit bis zu einem Monat Überlegungszeit und rund drei Monaten Kündigungsfrist. Wie stark das ins Gewicht fällt, zeigt ein Fall des Bundesgerichtshofs: Dort standen 2.512,48 Euro Miete gegen 250 Euro Räumungskosten (BGH, Urteil vom 23. Januar 2013, VIII ZR 68/12). Wer zügig räumt, übergibt früher und stoppt die Mietzahlungen aus dem Nachlass.

Steuern und die Frage nach der Fachfirma.

Zwei Fragen bleiben: Was erkennt das Finanzamt an, und räumen Sie selbst oder mit einer Fachfirma?

Räumungskosten mindern die Erbschaftsteuer.

Die Kosten der Haushaltsauflösung zählen zu den Nachlassregelungskosten und mindern den steuerpflichtigen Erwerb (Paragraf 10 Absatz 5 Nummer 3 Erbschaftsteuergesetz). Der Bundesfinanzhof hat das ausdrücklich bestätigt: Kosten für die Haushaltsauflösung und Räumung der Erblasserwohnung können als Nachlassregelungskosten abzugsfähig sein (BFH, Urteil vom 14. Oktober 2020, II R 30/19). Ohne Einzelnachweis erkennt das Finanzamt seit 2025 pauschal 15.000 Euro für alle Erbfallkosten an.

Rechnen Sie nach, bevor Sie Belege sammeln: Die Pauschale gilt einmal für den gesamten Erbfall, und Sie wählen entweder sie oder den Einzelnachweis. Eine Räumung für 3.000 Euro liegt zusammen mit üblichen Bestattungskosten meist unter der Pauschale. Der Einzelnachweis lohnt erst, wenn alle Erbfallkosten zusammen 15.000 Euro übersteigen. Eine Grenze zieht das Gesetz außerdem bei der Nachlassverwaltung: Wer die Wohnung räumt, um sie zu vermieten oder zu verkaufen, verlässt den Bereich der abzugsfähigen Regelungskosten.

Der verbreitete Irrtum zum Steuerbonus für Haushaltsdienstleistungen.

Viele Ratgeber nennen Paragraf 35a Einkommensteuergesetz und versprechen 20 Prozent der Arbeitskosten zurück. Für eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall trifft das im Regelfall nicht zu. Das Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums führt in seiner Anlage die Haushaltsauflösung und die Entsorgung als Hauptleistung ausdrücklich als nicht begünstigt (BMF-Schreiben vom 9. November 2016, zuletzt geändert 2021). Dazu kommt eine zweite Hürde: Die Leistung muss im eigenen Haushalt erbracht werden. Wer die Wohnung der Eltern räumt, um sie dem Vermieter zurückzugeben, führt dort keinen Haushalt.

Anders liegt der Fall, wenn Sie die geerbte Wohnung selbst beziehen. Dann sind Handwerker- und Renovierungsleistungen in dieser Wohnung begünstigt, und die Entsorgung fährt als Nebenleistung mit. Klären Sie das vor der Beauftragung mit Ihrem Steuerberater. Wir weisen Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten auf der Rechnung getrennt aus, damit Sie die Wahl haben, und rechnen ausschließlich unbar ab.

Bleibt die Frage, ob Sie selbst räumen oder eine Fachfirma beauftragen:

Achten Sie bei der Auswahl auf Festpreis, Entsorgungsnachweise und einen schriftlichen Termin. Woran Sie einen fairen Anbieter erkennen, lesen Sie in unserem Beitrag über eine seriöse Entrümpelungsfirma. Steht statt einer Mietwohnung ein geerbtes Haus an, hilft die Entscheidungshilfe zum geerbten Eigentum weiter.

Checkliste: Von der ersten Woche bis zur Übergabe.

Die Reihenfolge entscheidet über die Kosten. Wer die Kündigung zu spät einwirft, zahlt eine Monatsmiete mehr.

Für die Fristen gilt: Die Ausschlagung läuft sechs Wochen ab Kenntnis (Paragraf 1944 BGB), die außerordentliche Kündigung einen Monat ab Kenntnis vom Erbfall (Paragraf 564 BGB). Beide Fristen laufen parallel und beginnen früher, als die meisten Angehörigen erwarten.

Häufige Fragen zur Wohnungsauflösung im Todesfall.

Wie lange läuft die Miete nach dem Tod weiter?

Bis zum Ende der Kündigungsfrist. Kündigen Erben oder Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich, endet der Vertrag bei Wohnraum nach drei Monaten. Diese Mieten zahlt der Nachlass.

Darf ich die Wohnung betreten, wenn ich ausschlagen will?

Ein Blick in die Wohnung und die Suche nach Unterlagen gefährden die Ausschlagung nicht. Sobald Sie jedoch Hausrat mitnehmen, verkaufen oder wegwerfen, nehmen Sie das Erbe an.

Was passiert mit Wertsachen und Erinnerungsstücken?

Sie bleiben Teil des Nachlasses. Eine seriöse Fachfirma sortiert Fundstücke aus und übergibt sie den Erben, statt sie pauschal zu entsorgen.

Wer haftet, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?

Jeder Miterbe haftet gegenüber dem Vermieter für den vollen Betrag. Wer allein zahlt, holt sich die Anteile intern von den übrigen Erben zurück.

Muss der Vermieter die Räumung selbst bezahlen?

Gesetzlich nicht. Ohne zahlungsfähige Erben trägt er die Kosten praktisch dennoch, weil er die Wohnung sonst nicht neu vermieten kann.

Fazit.

Die Kosten trägt derjenige, der erbt. Schlagen alle Erben innerhalb der Sechs-Wochen-Frist aus, rücken zunächst die nächsten Verwandten nach, danach der Fiskus mit seiner auf den Nachlass beschränkten Haftung. Der Vermieter sichert seine Position über eine Nachlasspflegschaft ab, räumen darf er niemals eigenmächtig. Prüfen Sie deshalb zuerst den Nachlass, dann die Frist, dann den Mietvertrag. Erst danach beauftragen Sie eine Entrümpelung nach Todesfall.

Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage rund um eine Entrümpelung nach Todesfall ein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei überschuldetem Nachlass oder Streit in der Erbengemeinschaft wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Erbrecht.