Eigener Hausmeister oder Hausmeisterservice: Was rechnet sich?

Eigener Hausmeister oder Hausmeisterservice: Diese Frage stellt sich jeder Eigentümer, der ein Wohnhaus dauerhaft in Ordnung hält. Die Antwort hängt an drei Punkten: an der Größe des Objekts, an den echten Arbeitgeberkosten und am Risiko, wenn die Kraft ausfällt. Dieser Vergleich rechnet beide Wege ehrlich durch und nennt die Fälle, in denen die eigene Anstellung gewinnt.

Das Wichtigste in Kürze.

• Der Bruttolohn ist nur ein Teil der Rechnung. Lohnnebenkosten, Urlaub, Krankheit, Werkzeug und Fahrzeug kommen dazu.
• Eine Vollzeitstelle kostet den Eigentümer je nach Ausstattung rund 50.000 bis 56.000 Euro im Jahr.
• Der Dienstleister rechnet nur die vereinbarte Leistung ab und stellt bei Krankheit oder Urlaub eine Vertretung.
• Als Faustregel trägt sich eine eigene Vollzeitstelle erst ab etwa 120 bis 180 Wohneinheiten in einer zusammenhängenden Anlage.
• Für einzelne Mehrfamilienhäuser gewinnt der externe Service fast immer. Bei großen Wohnanlagen mit Hausmeisterwohnung dreht sich das Bild.

Eigener Hausmeister oder Hausmeisterservice: der Unterschied liegt im Vertrag.

Bei der Anstellung schließen Sie einen Arbeitsvertrag. Sie erteilen Weisungen, führen die Lohnabrechnung, melden die Kraft bei Kranken- und Rentenversicherung an und halten die Kündigungsfristen ein. Sie tragen damit die volle Arbeitgeberrolle.

Beim Dienstleister schließen Sie einen Dienstvertrag über ein Leistungsverzeichnis. Sie beschreiben das Ergebnis, nicht den Weg dorthin. Der Anbieter stellt Personal, Geräte und Material und schickt eine Rechnung mit Umsatzsteuer.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft trifft diese Wahl per Beschluss. Stellt die Gemeinschaft selbst an, wird sie zum Arbeitgeber, und die Verwaltung führt die Personalverantwortung. Wie Sie das sauber aufsetzen, lesen Sie im Beitrag zum Hausmeisterservice für die WEG.

Ein Detail bleibt oft unbeachtet: Die Umsatzsteuer des Dienstleisters bleibt bei steuerfrei vermieteten Wohnungen als Kostenblock stehen. Ein Vorsteuerabzug entfällt dort. Rechnen Sie den externen Weg deshalb immer brutto gegen die Personalkosten.

Was ein angestellter Hausmeister kostet.

Der Bruttolohn ist der Anfang, nicht das Ende der Rechnung. Der gesetzliche Mindestlohn liegt seit Januar 2026 bei 13,90 Euro je Stunde. Eine Kraft mit Technikverständnis, Führerschein und Erfahrung liegt darüber. Für die folgende Modellrechnung setzen wir 3.000 Euro brutto im Monat an, also 36.000 Euro im Jahr.

Lohnnebenkosten, Urlaub und Krankheit.

Auf den Bruttolohn zahlen Sie als Arbeitgeber die halben Sozialabgaben. Renten-, Kranken-, Pflege- und Arbeitslosenversicherung summieren sich auf rund 21 Prozent. Dazu kommen die Umlagen U1 und U2 sowie der Beitrag zur gesetzlichen Unfallversicherung. Das Statistische Bundesamt weist die Lohnnebenkosten in Deutschland mit rund 28 Euro je 100 Euro Bruttoverdienst aus.

Bezahlte Ausfallzeiten kommen obendrauf. Der gesetzliche Mindesturlaub beträgt bei einer Fünftagewoche 20 Arbeitstage, viele Verträge sehen 25 bis 30 Tage vor. Bei Krankheit zahlen Sie den Lohn bis zu sechs Wochen weiter. Die Krankenkassen weisen je nach Quelle 15 bis 20 Fehltage pro Beschäftigten und Jahr aus. Als Kleinbetrieb holen Sie sich über die U1-Umlage einen Teil dieser Lohnfortzahlung zurück.

Werkzeug, Fahrzeug und Weiterbildung.

Ein eigener Hausmeister braucht eine Ausstattung. Werkzeug, Leiter, Gartengeräte und Winterdienstmaterial schlagen mit 1.500 bis 3.000 Euro im Jahr zu Buche, wenn Sie Anschaffung und Ersatz auf die Nutzungsdauer verteilen. Arbeitskleidung, Schutzausrüstung und jährliche Unterweisungen gehören dazu.

Sobald mehrere Objekte in der Betreuung liegen, kommt ein Fahrzeug hinzu. Leasing, Versicherung, Steuer, Wartung und Kraftstoff liegen bei 4.000 bis 7.000 Euro im Jahr. Die folgende Übersicht fasst die Bausteine der Modellrechnung zusammen.

Unter dem Strich kostet die Vollzeitstelle rund 50.000 bis 56.000 Euro im Jahr, also etwa 4.200 bis 4.700 Euro im Monat. Diese Summe vergleichen Sie mit der Pauschale eines Anbieters. Die üblichen Preisspannen und einen Rechner dazu finden Sie unter Hausmeisterservice Kosten.

Ausfall, Vertretung und Verfügbarkeit.

Hier liegt das größte Risiko der eigenen Anstellung. Fällt die einzige Kraft aus, steht die Betreuung still. Das Treppenhaus bleibt schmutzig, der Rasen wächst, und im Winter räumt niemand den Gehweg.

Gerade der Winterdienst verzeiht keine Lücke. Die Räum- und Streupflicht bleibt beim Eigentümer, auch wenn er sie überträgt. Stürzt ein Passant auf einem ungeräumten Weg, haftet der Eigentümer. Ein Vertretungsplan gehört deshalb in jede Personalplanung.

Der Dienstleister löst dieses Problem über die Größe. Er hält ein Team vor, tauscht Kräfte untereinander und deckt Urlaub und Krankheit aus dem eigenen Pool ab. Der Vertrag schuldet die Leistung, nicht eine bestimmte Person.

Die eigene Kraft punktet dafür bei der Präsenz. Sie ist täglich vor Ort, kennt jedes Ventil und jeden Bewohner und reagiert sofort. Diese Nähe bleibt an feste Arbeitszeiten gebunden. Einsätze am Abend, am Wochenende oder an Feiertagen verlangen Bereitschaft, Zuschläge und die Ruhezeiten nach dem Arbeitszeitgesetz.

Haftung, Versicherung und rechtliche Bindung.

Beschädigt Ihr Angestellter fremdes Eigentum, haften Sie als Arbeitgeber gegenüber dem Geschädigten. Der innerbetriebliche Schadensausgleich begrenzt Ihren Rückgriff auf den Mitarbeiter bei normaler Fahrlässigkeit stark. Sie brauchen also eine passende Haftpflichtversicherung für das Objekt und für das Personal.

Der Dienstleister haftet aus dem Vertrag und sichert das über seine Betriebshaftpflicht ab. Ihre Kontrollpflicht bleibt trotzdem bestehen: Sie prüfen stichprobenartig, ob die vereinbarte Leistung ankommt, und lassen sich Winterdiensteinsätze mit Datum und Uhrzeit dokumentieren.

Auch die Bindung unterscheidet sich deutlich. Ein Arbeitsvertrag endet nur über die Fristen des Bürgerlichen Gesetzbuchs, und diese Fristen wachsen mit der Betriebszugehörigkeit. Ein Dienstvertrag läuft meist zwölf Monate mit drei Monaten Kündigungsfrist. Bei Unzufriedenheit wechseln Sie den Anbieter, ohne ein Arbeitsverhältnis zu beenden.

Wann der eigene Hausmeister die bessere Wahl ist.

Die Anstellung gewinnt, sobald die Auslastung stimmt und die Nähe zum Objekt zählt. Genau dann arbeiten Sie ohne Gewinnaufschlag eines Anbieters und ohne Umsatzsteuer auf die Arbeitsleistung.

Daraus folgt eine Faustregel, kein Richtwert: Bei Monatskosten von rund 4.300 Euro für die Stelle und einer Vollbetreuung im oberen Preisband eines Anbieters trägt sich die Anstellung ab etwa 120 bis 180 Wohneinheiten in einer zusammenhängenden Anlage. Darunter zahlen Sie Leerlauf mit. Prüfen Sie den Wert immer am eigenen Stundenbedarf nach.

Wo der Hausmeisterservice punktet.

Der externe Anbieter spielt seine Größe aus. Kehrmaschine, Streufahrzeug, Hochdruckreiniger und Hubarbeitsbühne stehen bereit, ohne dass Sie ein Gerät kaufen. Für Grünpflege, Winterdienst und Gebäudereinigung setzt er jeweils geschulte Leute ein, statt alles einer Person aufzuladen.

Sie zahlen außerdem nur die vereinbarte Leistung. Zwischen zwei Aufgaben läuft keine bezahlte Stunde ins Leere. Wächst oder schrumpft der Bedarf, passen Sie das Leistungsverzeichnis an, statt Arbeitsverträge zu ändern.

Ein weiterer Vorteil liegt im Bündeln. Wer Objektbetreuung, Unterhaltsreinigung in Düsseldorf und Winterdienst in Düsseldorf in einen Vertrag legt, hat einen Ansprechpartner und eine Rechnung. Genau so arbeitet unser Hausmeisterservice in Düsseldorf. Welche Positionen Sie danach auf die Mieter umlegen, klärt der Beitrag zur Umlagefähigkeit der Hausmeisterkosten.

Die Gegenüberstellung im Überblick.

Diese Tabelle stellt beide Wege Merkmal für Merkmal nebeneinander. Sie zeigt auch die Punkte, an denen die Anstellung vorne liegt.

Fazit.

Eigener Hausmeister oder Hausmeisterservice: Die Entscheidung fällt über die Auslastung, nicht über das Bauchgefühl. Rechnen Sie den Stundenbedarf, addieren Sie Lohnnebenkosten, Ausfallzeiten, Werkzeug und Fahrzeug und stellen Sie diese Summe einem Angebot gegenüber. Für einzelne Mehrfamilienhäuser und mittlere Anlagen liefert der externe Service mehr Sicherheit zum kleineren Preis. Ab einer großen Wohnanlage mit hohem Betreuungsbedarf und eigener Hausmeisterwohnung gewinnt die feste Kraft im Haus.