Unterhaltsreinigung Leistungsverzeichnis: Aufbau und Muster.
Ein Leistungsverzeichnis für die Unterhaltsreinigung listet auf, welche Flächen Ihr Dienstleister wie oft und in welcher Qualität reinigt. Es ist das Herzstück jeder Ausschreibung. Fehlt es, vergleichen Sie am Ende Angebote, die völlig unterschiedliche Leistungen enthalten. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen den Aufbau, die Gliederung und die Punkte, an denen Ausschreibungen regelmäßig scheitern.
Was ein Leistungsverzeichnis für die Unterhaltsreinigung enthält.
Das Dokument beschreibt Ihr Objekt so genau, dass jeder Anbieter dieselbe Aufgabe kalkuliert. Es besteht aus sechs Bausteinen: Objektdaten, Raumgruppen, Flächenarten, Leistungsarten, Frequenzen und Qualitätsvorgaben. Dazu kommen die Regelungen zu Material, Abnahme und Kontrolle.
Die folgende Muster-Gliederung deckt alle Punkte ab, die eine Reinigungsfirma für eine belastbare Kalkulation braucht.
| Abschnitt | Inhalt | Warum wichtig |
|---|---|---|
| 1. Objektdaten | Anschrift, Nutzungsart, Etagen, Zugangszeiten, Anzahl Nutzer, Aufzug vorhanden | bestimmt Wegezeiten und Personaleinsatz |
| 2. Raumgruppen | Büros, Besprechungsräume, Flure, Treppenhäuser, Sanitär, Teeküchen, Lager | jede Gruppe braucht eine eigene Frequenz |
| 3. Flächenarten | Quadratmeter je Raumgruppe, Bodenbelag, Glasflächen, Sonderflächen | Grundlage jeder Preisberechnung |
| 4. Leistungsarten | Saugen, Feuchtwischen, Staubwischen, Sanitärhygiene, Abfallentsorgung | trennt Routine von Sonderleistung |
| 5. Frequenzen | Turnus je Leistung und Raumgruppe, etwa 5x wöchentlich oder 1x monatlich | der größte Preistreiber überhaupt |
| 6. Qualität | Sollzustand je Fläche, Prüfverfahren, Reklamationsfrist, Ansprechpartner | macht Mängel messbar statt strittig |
| 7. Rahmen | Verbrauchsmaterial, Wasser und Strom, Schlüssel, Vertragslaufzeit, Preisgleitklausel | verhindert Nachforderungen im Betrieb |
Halten Sie die Reihenfolge ein. Anbieter arbeiten Ihr Dokument von oben nach unten ab und tragen ihre Preise je Position ein. Springt die Gliederung, springen auch die Angebote.
Leistungsverzeichnis, Leistungsbeschreibung und Reinigungsplan: der Unterschied.
Die drei Begriffe stehen für drei verschiedene Dokumente. Auftraggeber werfen sie oft in einen Topf und wundern sich später über Lücken im Vertrag.
Die Leistungsbeschreibung erklärt in Worten, was Sie erwarten: Sauberkeitsziele, Arbeitszeiten, Umgang mit Datenschutz und Schlüsseln. Sie enthält keine Mengen.
Das Leistungsverzeichnis übersetzt diese Erwartung in Positionen mit Mengen und Frequenzen. Es ist die Rechengrundlage und Teil des Vertrags.
Der Reinigungsplan entsteht danach. Er verteilt die Positionen auf Wochentage und Reinigungskräfte und hängt in der Praxis im Objekt aus. Wie so ein Plan im Alltag aussieht, zeigt unser Beitrag zum Reinigungsplan im Treppenhaus.
So erstellen Sie das Verzeichnis in sechs Schritten.
Frequenzen je Raumgruppe entscheiden über den Preis.
Die Frequenz ist der stärkste Hebel im ganzen Dokument. Ein Büro fünfmal wöchentlich zu wischen kostet ein Vielfaches gegenüber zweimal wöchentlich. Trotzdem steht in vielen Ausschreibungen nur eine pauschale Angabe für das ganze Objekt.
Weisen Sie deshalb jeder Raumgruppe einen eigenen Turnus zu. Ein typischer Bürostandort arbeitet mit dieser Staffelung: Sanitär und Teeküche täglich, Flure und Treppenhäuser dreimal wöchentlich, Büroflächen zweimal wöchentlich, Lager und Archiv monatlich. Glasflächen und Trennwände laufen als eigene Position mit vier bis sechs Einsätzen im Jahr.
Diese Staffelung senkt die Kosten, ohne den Eindruck des Standorts zu schwächen. Besucher sehen Empfang, Flur und Sanitär. Das Archiv sieht niemand.
Wer die Frequenz je Raumgruppe offenlässt, bekommt Angebote, die sich um den Faktor zwei unterscheiden.
Diese Fehler machen Angebote unvergleichbar.
Vier Lücken tauchen in fast jeder Ausschreibung auf. Jede einzelne kostet Sie später Geld oder Nerven.
Unklare Flächenangaben. Eine Gesamtfläche ohne Aufteilung zwingt jeden Anbieter zu einer eigenen Schätzung. Der eine rechnet mit 60 Prozent Büroanteil, der andere mit 80 Prozent. Die Preise gehen auseinander, ohne dass die Leistung sich unterscheidet.
Fehlende Glas- und Sonderflächen. Glastrennwände, Eingangstüren, Aufzugsspiegel und Fensterbänke fallen regelmäßig durchs Raster. Später streiten Sie darüber, ob die Reinigung dazugehört. Führen Sie diese Flächen als eigene Positionen mit eigener Frequenz.
Keine Regelung für Verbrauchsmaterial. Seife, Papierhandtücher, Toilettenpapier und Abfallbeutel summieren sich über das Jahr spürbar. Legen Sie fest, wer liefert und wer bezahlt. Sonst vergleichen Sie ein Angebot mit Material gegen eines ohne.
Weiche Qualitätsbegriffe. Formulierungen wie besenrein oder gründlich taugen nicht als Maßstab. Beschreiben Sie stattdessen den Sollzustand: keine sichtbaren Flecken auf Böden, keine Staubablagerungen auf Griffhöhe, Sanitärkeramik frei von Kalkrändern.
So machen Sie die Angebote wirklich vergleichbar.
Versenden Sie das Verzeichnis als Preisblatt mit leeren Feldern. Jeder Anbieter trägt seinen Preis je Position ein, dazu die kalkulierte Leistungsstunde und die angesetzte Flächenleistung in Quadratmetern pro Stunde. Diese drei Werte zeigen Ihnen sofort, wie ein Angebot zustande kommt.
Fordern Sie zusätzlich einen Monatspreis und einen Preis je Einzeleinsatz an. So erkennen Sie, ob ein niedriger Monatspreis nur durch eine reduzierte Frequenz entsteht. Eine Einordnung der üblichen Preisrahmen finden Sie in unserem Beitrag zu den Kosten der Büroreinigung.
Prüfen Sie am Ende die Flächenleistung. Wer 400 Quadratmeter Bürofläche pro Stunde ansetzt, kalkuliert knapp. Realistisch sind je nach Möblierung und Belag deutlich niedrigere Werte. Ein zu hoher Ansatz rächt sich nach wenigen Monaten durch Qualitätseinbrüche.
Für öffentliche Auftraggeber gilt zusätzlich: In Schulen greift die DIN 77400 mit eigenen Vorgaben zu Reinigungsarten und Turnus. Übernehmen Sie die Norm dann direkt in Ihre Qualitätsvorgaben.
Wir kalkulieren jedes Objekt anhand der Raumgruppen, Beläge und Frequenzen und legen unsere Ansätze offen. Auf Wunsch begehen wir Ihr Objekt vorab und liefern Ihnen die Flächenaufstellung als Grundlage für Ihre Ausschreibung.
- ✔︎Objektbegehung und Flächenaufnahme vor dem Angebot
- ✔︎Angebot Position für Position nach Ihrem Verzeichnis
- ✔︎Geschultes, festes Personal statt wechselnder Aushilfen
- ✔︎Erfahrung mit Objekten in Düsseldorf, Köln und im Umkreis NRW
Passt Ihr Verzeichnis, folgt der Praxistest im Objekt. Wie wir die laufende Reinigung organisieren, zeigt unsere Seite zur Unterhaltsreinigung in Düsseldorf. Für gemischt genutzte Liegenschaften greifen Sie auf unser Angebot der Gebäudereinigung für Objekte zurück.
Häufige Fragen zum Leistungsverzeichnis.
Wie umfangreich muss das Dokument sein? Für ein Bürogebäude mit 1.000 Quadratmetern reichen drei bis fünf Seiten. Entscheidend ist nicht die Länge, sondern dass jede Raumgruppe ihre Fläche, ihre Leistungen und ihren Turnus trägt.
Wer stellt Wasser, Strom und Verbrauchsmaterial? Wasser und Strom stellt in der Regel der Auftraggeber. Beim Verbrauchsmaterial entscheiden Sie selbst und schreiben die Regelung in den Rahmenteil. Beide Varianten sind üblich.
Wie kontrolliere ich die Qualität im laufenden Vertrag? Vereinbaren Sie eine feste Begehung, etwa quartalsweise, mit Stichproben je Raumgruppe. Halten Sie Mängel schriftlich fest und setzen Sie eine Frist zur Nacharbeit von 24 Stunden.
Gehört die Grundreinigung ins selbe Verzeichnis? Führen Sie sie als eigene Position mit eigenem Turnus, etwa einmal jährlich. So bleibt der Monatspreis für die laufende Reinigung sauber abgegrenzt.
Fazit.
Ein sauber aufgebautes Leistungsverzeichnis spart Ihnen Geld, weil es Angebote vergleichbar macht und Nachforderungen ausschließt. Erfassen Sie Flächen je Raumgruppe, legen Sie den Turnus als Zahl fest und beschreiben Sie den Sollzustand statt weicher Begriffe. Brauchen Sie Unterstützung bei der Flächenaufnahme oder ein Angebot auf Basis Ihrer Vorlage, begehen wir Ihr Objekt und rechnen Position für Position durch. Sprechen Sie uns an, wenn Ihr Leistungsverzeichnis für die Unterhaltsreinigung stehen soll, bevor Sie ausschreiben: FERMA Gebäudereinigung begleitet Sie von der ersten Aufstellung bis zur Abnahme.