Winterdienst Mieter: Wer räumen muss und wer zahlt.

Beim Winterdienst tragen Mieter nur dann Verantwortung, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich regelt. Ohne klare Klausel bleibt die Pflicht beim Vermieter. Und selbst nach einer wirksamen Übertragung schaut der Eigentümer weiter hin: Er wählt aus, er kontrolliert, er haftet bei eigenem Versäumnis mit. Dieser Ratgeber ordnet das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, zeigt die Haftungsfolgen und erklärt, wie Sie die Kosten korrekt über die Betriebskosten abrechnen.

• Grundregel: Die Räum- und Streupflicht trifft zuerst den Grundstückseigentümer, nicht den Mieter.
• Übertragung: Nur eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag verschiebt die Pflicht auf den Mieter.
• Hausordnung: Als alleinige Grundlage genügt sie in der Regel nicht.
• Kontrolle: Der Vermieter prüft weiter, ob der Mieter tatsächlich räumt und streut.
• Kosten: Beauftragen Sie einen Dienstleister, legen Sie die Kosten als Betriebskosten um.

Wann die Räumpflicht auf den Mieter übergeht.

Die Verkehrssicherungspflicht für Gehweg, Hauszugang und Hofeinfahrt liegt beim Eigentümer des Grundstücks. Die Städte übertragen die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg per Straßenreinigungssatzung auf die Anlieger. In Düsseldorf gilt das genauso wie in Neuss oder Ratingen. Anlieger heißt: der Eigentümer, nicht automatisch der Mieter.

Der Vermieter gibt diese Pflicht an seine Mieter weiter, wenn er sie im Mietvertrag klar benennt. Die Rechtsprechung verlangt dafür eine eindeutige Vereinbarung. Ein knapper Satz wie “Der Mieter übernimmt den Winterdienst” reicht selten aus, weil er offen lässt, welche Flächen und welche Zeiten gemeint sind.

Was eine belastbare Klausel im Mietvertrag benennt.

Vier Angaben entscheiden über die Wirksamkeit. Erstens die Flächen: Gehweg vor dem Haus, Zuweg zur Haustür, Zugang zu Mülltonnen und Stellplätzen. Zweitens die Zeiten, die sich nach der kommunalen Satzung richten, häufig werktags von 7 bis 20 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ab 9 Uhr. Drittens die Reihenfolge im Mehrfamilienhaus, meist über einen Winterdienstplan oder eine umlaufende Schneekarte. Viertens das Material: Wer stellt Schneeschieber, Besen und Streugut?

Fehlt eine dieser Angaben, streiten Mieter und Vermieter nach dem ersten Sturz über Zuständigkeiten. Wie die Pflicht inhaltlich aussieht, welche Zeitfenster gelten und welche Flächen dazugehören, lesen Sie im Detail in unserem Ratgeber zur Räum- und Streupflicht.

Warum die Hausordnung allein nicht genügt.

Viele Vermieter regeln den Winterdienst nur in der Hausordnung. Das trägt in der Regel nicht. Eine Hausordnung ordnet das Zusammenleben im Haus, sie begründet für sich genommen keine neue Hauptpflicht des Mieters. Erst wenn der Mietvertrag ausdrücklich auf die Hausordnung verweist und diese damit Vertragsbestandteil wird, entfaltet sie Wirkung.

Noch heikler wird es, wenn der Vermieter die Hausordnung später einseitig ändert und den Winterdienst nachträglich hineinschreibt. Eine solche Ergänzung bindet den Mieter nicht. Vermieter und Hausverwaltungen sichern sich deshalb über den Mietvertrag ab, nicht über einen Aushang im Flur.

Mieter prüfen ihren Vertrag am besten vor dem ersten Frost. Steht dort nichts zum Winterdienst, bleibt die Pflicht beim Vermieter. Ein freiwilliges Räumen begründet auch nach mehreren Wintern keine dauerhafte Verpflichtung.

Diese Ausrüstung braucht ein Mieter, der selbst räumt.

Übernimmt der Mieter den Winterdienst, stellt der Vermieter das Material. Diese Aufteilung gehört ebenfalls in den Mietvertrag. Ein Mieter kauft keinen Schneeschieber auf eigene Rechnung, nur weil im Haus niemand daran gedacht hat.

Der Vermieter bleibt in der Kontrollpflicht.

Eine wirksame Übertragung entlastet den Vermieter nicht vollständig. Er wählt den Verantwortlichen sorgfältig aus und überwacht ihn. Diese Auswahl- und Kontrollpflicht bleibt bestehen, auch bei einem beauftragten Dienstleister. Der Umfang richtet sich nach den Umständen: Bei einem zuverlässigen Fachbetrieb genügen Stichproben, bei einem älteren Mieter im dritten Stock schaut die Hausverwaltung genauer hin.

Praktisch heißt das: Der Vermieter dokumentiert. Er hält fest, wer wann zuständig ist, und prüft im Winter regelmäßig, ob der Zugang frei und gestreut ist. Fällt ein Mieter aus, organisiert er Ersatz. Genau an dieser Stelle scheitern viele Konstruktionen mit Umlaufplan.

Wer haftet, wenn jemand auf dem Gehweg stürzt?

Ein Sturz auf Glatteis endet oft mit Prellungen, manchmal mit einem Bruch. Der Verletzte verlangt dann Schmerzensgeld und Schadensersatz nach § 823 Absatz 1 BGB. Die Frage lautet immer: Wer hat seine Pflicht verletzt?

Hat der Mieter den Winterdienst wirksam übernommen und an diesem Morgen nicht geräumt, haftet er persönlich. Seine Privathaftpflicht springt in vielen Fällen ein, deckt diesen Fall aber nicht in jedem Tarif ab. Mieter klären das vor dem Winter mit ihrem Versicherer.

Der Vermieter haftet weiter mit, wenn er bei Auswahl oder Kontrolle geschlampt hat. Überträgt er die Pflicht an einen erkennbar überforderten Mieter oder prüft er über Wochen nichts, trifft ihn ein eigenes Verschulden. Beide Seiten stehen dann nebeneinander in der Verantwortung.

So sichern sich beide Seiten ab.

Der sauberste Weg führt über einen Fachbetrieb. Ein beauftragter Dienstleister räumt zu festen Zeiten, dokumentiert jeden Einsatz mit Uhrzeit und Wetterlage und bringt seine eigene Betriebshaftpflicht mit. Der Vermieter reduziert seine Pflicht auf eine überschaubare Kontrolle, der Mieter steht morgens nicht mit der Schaufel im Dunkeln. Ein professioneller Winterdienst in Düsseldorf löst damit genau den Konflikt, der sonst jeden Winter aufflammt.

Das Einsatzprotokoll wirkt im Streitfall wie ein Beweismittel. Es zeigt, dass jemand vor Ort war, bevor der erste Bewohner das Haus verließ.

Winterdienst als Betriebskosten auf Mieter umlegen.

Beauftragt der Vermieter eine Firma, zahlt er zunächst selbst. Umlegen darf er die Kosten trotzdem: Der Winterdienst zählt zu den Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Nummer 8 der Betriebskostenverordnung. Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der der Mieter die Betriebskosten trägt. Ohne diese Vereinbarung stecken die Kosten in der Miete.

Der Umlageschlüssel richtet sich nach der Regelung im Vertrag, sonst nach der Wohnfläche. Die Beträge erscheinen in der Nebenkostenabrechnung als eigener Posten. Wie hoch dieser Posten je Saison ausfällt und welche Preismodelle üblich sind, rechnen wir im Beitrag zu den Kosten für den Winterdienst durch.

Diese Posten bleiben beim Vermieter.

Nicht alles landet in der Abrechnung. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören laut Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten. Die Anschaffung eines Streugutbehälters zählt als Investition, nicht als laufender Aufwand. Auch die eigene Arbeitszeit des Mieters taucht nirgends auf: Wer selbst räumt, rechnet dafür nichts ab. Erledigt der Vermieter den Winterdienst persönlich, setzt er den Betrag an, den eine gleichwertige Fremdleistung kostet, allerdings ohne Umsatzsteuer.

Hausverwaltungen bündeln den Winterdienst deshalb gern mit weiteren Objektleistungen. Ein Hausmeisterservice in Düsseldorf übernimmt Räumen, Streuen und die laufende Pflege in einem Vertrag. Das senkt den Abstimmungsaufwand und macht die Abrechnung übersichtlicher.

Zuständigkeiten im Mietverhältnis auf einen Blick.

Fazit.

Die Zuständigkeit für Schnee und Eis entscheidet sich am Mietvertrag, nicht am Aushang im Treppenhaus. Vermieter formulieren Flächen, Zeiten und Material eindeutig, kontrollieren regelmäßig und dokumentieren ihre Kontrolle. Mieter lesen vor dem ersten Frost nach, was sie unterschrieben haben. Wer den Streit gar nicht erst führen will, gibt die Aufgabe an einen Fachbetrieb ab: Ein beauftragter Winterdienst schützt Mieter vor der Frühschicht mit der Schaufel und den Vermieter vor der Haftung nach dem ersten Sturz.